В редакцию обратились жители дома по улице Луначарского, 143. У них разгорелся серьезный спор. Одни жильцы за управляющую компанию «Жилье», которая их обслуживает. Другие решили перейти в «Управдом», так как, по их мнению «Жилье» «ничего не делает». У «Жилья» в этом году было немало трудностей, в том числе и с лифтами. Подробнее рассказать о работе «Жилья» и перспективах этой компании мы пригласили директора УК «Жилье» Владислава Скатькова.
— Вначале тоже были сложности, нас не пускали на рынок, сомневались. А потом начали работать, прошлый год нормально отработали. Хотя компания новая, налоги были большие, попали в долги, тянулись из последнего. Чтобы набрать хороших специалистов, чтобы показать качество работы и обслуживания домов — увеличили штат. На каждый дом было по дворнику, по уборщице. По фонду оплаты труда немного перебрали лимит, пришлось немного сокращаться. В декабре 2011 уже вышли на 0. Сегодня у нас нет задолженности по налогам. По электроэнергии — 0, по всем ресурсоснабжающим организациям — никому не должны.
— Проблемы начались с лифтов? Вы им были должны, ООО «Лифт» стал отключать, люди жаловаться…
— Долг был 345 тысяч рублей на август 2011 года. Долг мы погасили в марте 2012 года. Сейчас у нас спорный вопрос с августа 2011 по февраль 2012 года по обслуживанию. Они на нас подали в арбитражный суд, сколько суд присудит — столько выплатим в установленные сроки. По электроэнергии долгов нет. Было недоразумение: мы деньги перечислили НЭСК, а деньги не дошли. Но потом разобрались…
В «Жилье» 19 домов на обслуживании, мы должны собирать с собственников на содержание и текущий ремонт в месяц в среднем миллион рублей, но с учетом неплательщиков набираем только 900 тысяч рублей. Из этих средств мы оплачиваем вывоз мусора — 180 тысяч, а с учетом негабарита — все 250 тысяч рублей, и за электроэнергию в местах общего пользования — 100 тысяч рублей. Фонд оплаты труда — 350 тысяч рублей + налоги. Средняя зарплата по компании — 10 тысяч рублей. На текущий ремонт при этой собираемости необходимо тратить порядка 150000 рублей. Тариф разбивается на три составных: текущий ремонт, техническое обслуживание и благоустройство. Текущий ремонт — это ремонт подъездов, ремонт стояков, замена вентилей, задвижек. Износ труб составляет почти 70%. 4 дома прошли капремонт, а остальным многим домам более 35 лет. Где-то одно тронешь, начинаешь ремонтировать, уже кусочек не заменишь, надо все менять. Приходится менять магистрали или стояк.
— Жильцы некоторых домов жалуются, что одни дома в «любимчиках» ходят, а до других у вас руки не доходят.
— Здесь многое зависит от суммы, собираемой жильцами, домом. «Пятисотка» — большой дом и здесь живет много людей, и собирают они 350 тысяч рублей в месяц, и на текущий ремонт мы можем тратить 85 тысяч рублей. Если взять дом по Гоголя, 51, то таких домов в «пятисотке» — семь наберется. Естественно, и в семь раз больше работ проводится на большом доме. Шестиподъездная пятиэтажка собирает около 45 тысяч рублей в месяц и, значит, что только 15 тысяч рублей мы можем тратить на текущий ремонт. Простая арифметика. Дом по Луначарского, 143 — здесь 60 квартир, собираемость 32 тысячи рублей в месяц, в среднем 8 тысяч из них идет на текущий ремонт в месяц. За год и 8 месяцев на этом доме полностью заменены подъездные окна на пластик (стоимость около 200- тысяч рублей), сделан капитальный ремонт всех 4-х козырьков (стоимость работ около 60 тысяч рублей), один ремонт подъезда — всего на эти работы ушло 300 тысяч рублей. А в год дом собирает 400 тысяч рублей, то есть мы на 2 года вперед сделали им работы.
— По поводу лифтов. Одни говорят, вот, молодцы «Жилье», добились замены лифтов, нашли компанию, которая произвела работы. Другие говорят, а при чем тут «Жилье», это федеральная программа, и так бы сделали когда-нибудь…
— В прошлом году по краевой программе софинансирования 10% от собственников планировалось выделение средств на замену 32 лифтов в городе. Выделено было в октябре 2011 года только на 16 лифтов. В домах, обслуживаемых нашей компанией, меняется 8 лифтов. Из них 4- в «пятисотке», 4 — на Гоголя, 24. Мы заранее сдали документы, люди собрали средства на софинансирование. Вначале мы планировали 8 лифтов поменять на пятисотке. Но на совещании, где окончательно распределяли, какие лифты менять, мы отстояли позицию, что на Гоголя, 24 поменять все 4 лифта. Учредители ездили в Краснодар, принимали участие в привлечении к обслуживанию организации «Лифтмонтаж» и качественного выполнения работ по капремонту — установке новых лифтов. С мая обслуживает лифты, которые она установила. Мы заключили с ними договор, они ставят здесь диспетчерскую службу. В ООО «Лифт» плохо было то, что у них есть только механики. А сейчас все лифты пошли с электроникой. И если какая-то плата полетела, то приходится вызывать специалистов из Краснодара, а это и время, и деньги. В этой организации специалисты есть все, а кроме этого, экспертизу и техническое освидетельствование они делают через свою компанию.
— Были жалобы от жильцов из «пятисотки», что остановили лифты, и объявление было подписано «Жильем».
— Срок эксплуатации лифтов — 25 лет. После окончания срока лифт останавливается, делается экспертное обследование, и экспертиза либо продлевает срок эксплуатации на три года при устранении дефектов, либо требует полной остановки и замены. Срок эксплуатации лифтов в этих подъездах «пятисотки» был закончен в апреле 2011 года. На свой страх и риск их эксплуатировали . Когда управляющая компания заключает договор с домом, то и ответственность за все берет на себя компания. Было принято решение остановить лифты, провели собрание жильцов. Было предложено или ждать программу по замене лифтов, но лифты стоят, или делаем экспертизу, продлеваем срок, устраняем дефекты и запускаем лифты. Собрание решило за счет текущих платежей провести экспертизу. Экспертизу провели, срок продлен на три года, лифты запустили, они работают. Лифты стояли три недели.
Очень много средств тратится на латание кровли. Кровли все дырявые. Хотелось бы сделать ремонт подъезда, но если течет на голову или в подвале воды по колено, приходится начинать с этого.
— В каких домах из 19 обслуживаемых вами, были проведены работы, приведите примеры.
— Интернациональная,18, дом обслуживаем всего год. Там проведен ремонт двух подъездов, провели очистку подвалов. Ленина, 23, тоже дом недавно принят на обслуживание. Дом стоял в таких зарослях невозможных, провели расчистку, ревизию вентилей, задвижек в подвалах. Планируется ремонт подъездов. Интернациональная,155. Здесь сделан капитальный ремонт подъездов. Интернациональная,159. Здесь тоже раскол идет среди собственников, 80% жильцов — им все равно, кто обслуживает, 10% — люди активно помогают компании. А есть 5-10 человек, которым все не нравится. Когда дом перешел к нам, мы провели собрание, предложили собирать деньги и готовить документы на участие в программе по капитальному ремонту. Дом старый, крыша течет, износ инженерных сетей очень большой. Они на собрании решили — начать с благоустройства: поставьте урны, поставьте лавочки… Мы все выполнили, в 5 подъезде проведен ремонт с заменой пластиковых окон и косметический ремонт подъезда. Дом большой, 8 подъездов, а собираемость, всего 40 тысяч рублей в месяц. Когда людям начинаешь объяснять, показывать все цифры, они не понимают, мол, мы вам платим… Вы платите 300-400 рублей за квартиру. Но ведь уборщица работает, дворник, слесари выезжают, в подвалах не течет. Людям же тоже нужно платить зарплату. В Краснодаре тарифы по 20-25 рублей за квадратный метр. А мы работаем за 10-15 рублей. За эти деньги можно только поддерживать дом в том состоянии, в каком он есть, чтобы не развалился. Двор убрать, подъезды, залатать, если что-то прохудилось.
-Но вы ведь поднимаете тарифы, на 15% в год разрешается.
— Это касается тарифов на газ, свет, тепло. По управляющим компаниям ограничений нет, все решают собственники жилья на общем собрании. Поднимайте хоть на 30%, если жильцы согласны. В 2012 году мы тариф не планируем поднимать.
— А разговоров насчет учредителей много. Одни люди говорят, что все деньги из компании изымают учредители, поэтому и долги у вас такие…
— Первый год, когда пошли убытки, учредители вмешались, вложили средства. Да, по большим сделкам, превышающим 300 тысяч рублей, я обязан с учредителем совместно решать вопрос. В текущие дела учредители не вмешиваются. Да, мы советуемся. А с кем мне советоваться? Я пойду в администрацию, мне скажут — вы мол, частная компания, разбирайтесь сами. Ни в 2010, ни в 2011 учредитель не получал дивиденты ни копейки.
Мы провели аттестацию и сертификацию рабочих мест, мы все подвели под рамки закона. Дома все застрахованы от пожаров, от катастроф, лифты застрахованы — все это деньги. Насчет откачки денег. Миллион собираем, все четко и прозрачно, сколько на зарплату, сколько на налоги, сколько на обслуживание. Тут копейку просто негде лишнюю взять.
— Во всех этих переходах, в том числе и в вашу компанию, на мой взгляд, большую роль сыграли старшие по домам. Они могут убедить людей перейти в ту или иную компанию.
— О роли старших по домам — она действительно, большая. Они могут убедить людей…. Вот Галина Леонидовна Ермакова из «пятисотки». Так она каждый день с нами, она участвует во всех делах, где-то в администрацию пойдет, чего-то добьется. То звонит, говорит, что нашла отсев бесплатно, просит машину дать, то асфальт нашла. Человек живой, деятельный. Вообще, на мой взгляд, есть дома — кочевники.
Мы теперь договорились работать по-новому. Люди выберут советы домов, эти советы и будут решать, на собираемые деньги в доме, что, прежде всего, нужно сделать. Люди решили, проголосовали, работы затем приняли. Решили, записали в протокол. На все виды работ делается гранд-смета. Все учитывается, тут ничего не придумаешь лишнего. Эти сметы проверяет и служба заказчика, и жилищная инспекция. Кстати, недавно, приезжала жилищная инспекция по двум жалобам. И инспектор сказала людям, что наша компания — одна из самых лучших, у жилищной инспекции нет претензий. И Иван Иванович нам сказал, что у него претензий к компании нет, ему все равно, кто учредитель, лишь бы работа шла, дома нормально обслуживались, компания не попадала в долги.
Мы совершенно открыты, есть сайт компании www.uk-zhilyo, вся информация размещается. Сейчас собираемся ежеквартально на каждом подъезде вывешивать информацию, сколько за квартал собрали денег с дома и сколько куда потратили.
Мы настроены работать, думаю, что все волнения пройдут. В компании работают 40 человек, из них ИТР всего 5 человек. На каждом доме будем проводить работы. Будем договариваться с каждым домом. Например, Красная, 84, еще два дома подписали договора на 5 лет. Здесь мы можем уже работать с пятилетней перспективой. Некоторые дома ждут капремонт, мол, вдруг попадем в программу. Наша компания подала 9 домов на капремонт. Надеемся, что большинство из них войдут в программу. Мы тоже заинтересованы в капремонте. Если капремонт сделать, то можно думать о палисадничках, сквериках…Но когда в подвале сыро, а крыша течет, как-то не думается о клумбах.
От редакции: сводки с Луначарского, 143 — тревожные. Одна компания повесила свои замки, другая компания — пришла, срезала замки, поставила свои. Не знаем, в пользу какой управляющей компании закончится поединок. Скорее всего — проиграют жильцы. И так будет до тех пор, пока люди не осознают в полной мере, что они хозяева собственности и должны принимать решение, кто, как и за сколько будет обслуживать дом. Ведь сколько было споров вокруг ТСЖ «Народное» — «трехсотки». А ведь хоть раз бы вышли на собрание все собственники и высказали свое мнение, и было бы ясно, кто за кого. Пока же все вопросы решает обычно группа жильцов из нескольких человек, иногда это старшая по дому и несколько активных жителей, иногда — просто инициативная группа. Может с созданием советов дома что-то измениться, если их создание не станет очередной формальностью.
Александр Кузнецов.
