Капитальный ремонт многоквартирных домов. Формируем фонд.

С 2005 года Жилищным кодексом РФ бремя несения затрат на капитальный ремонт общего имущества возложено на собственников. Однако, до недавнего времени капитальный ремонт общего имущества МКД финансировался преимущественно государством в рамках отдельных программ, в том числе с минимальным софинансированием со стороны собственников или по добровольному решению собственников помещений. Деятельность Фонда реформирования ЖКХ улучшила ситуацию, но не решила проблему. Количество многоэтажных домов, требующих ремонта, все еще существенное. Например, в Белореченске их более 70.
Сегодня организационная помощь государства собственникам при исполнении ими обязанности по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах закреплена законодательно, регламентированы действия региональных органов власти и самих собственников по формированию фонда капитального ремонта и его использованию.
Большие полномочия предоставлены органам власти субъектов РФ, которые самостоятельно принимают решения по минимальному размеру взноса па капитальный ремонт, порядку проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов, созданию регионального оператора, условий предоставления государственной поддержки на проведение капитального ремонта, порядку подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта и другим вопросам.
Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 31 декабря 2013 года утверждена Региональная программа капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на территории Краснодарского края. Действие этой программы рассчитано на ближайшие 30 лет, однако ежегодно она будет обновляться и актуализироваться. Региональная программа капитального ремонта содержит список всех МКД региона, за исключением аварийных и подлежащих сносу, домов блочной застройки, также определяет перечень работ по капитальному ремонту и сроки их проведения.
Перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание или выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, следующий:
-капитальный ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
— капитальный ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
— капитальный ремонт крыши;
— капитальный ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
— капитальный ремонт фасада, фундамента многоквартирного дома.
ЖК РФ предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта. Первый предполагает накопление взносов на капитальный ремонт на отдельном специальном счете одного МКД. Второй предусматривает перечисление собственниками помещений взносов на капитальный ремонт на счет ре­гионального оператора. В нашем крае это некоммерческая организация «Краснодарский краевой фонд капитального ремонта многоквартирных домов».
Независимо от способа управления многоквартирным домом, у собственников есть право выбрать один из двух возможных способов формирования фонда капитального ремонта: на счете регионального оператора или на специальном счете. Учитывая, что Жилищным кодексом не предусмотрена возможность для УК быть владельцем специального счета, специальный счет по решению собственников откроет региональный оператор. На специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме (часть 4 статьи 175 ЖК РФ).
Собственники, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, могут в любое время, но не позднее сроков, установленных в региональной программе, принять решение о проведении работ по капитальному ремонту. Функции технического заказчика в этом случае региональный оператор выполнять не будет, собственники сами принимают решение о выборе подрядной организации.
В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете способ выставления платежных документов для оплаты взносов на капитальный ремонт определяется решением общего собрания собственников. УК может включить в платежный документ, на основании которого вносится плата за содержание и ремонт жилого помещения и плата за коммунальные услуги, взнос на капитальный ремонт, в случае, если собственниками принято такое решение. Условия выставления квитанций, в том числе оплата расходов на их выставление, определяются в договоре, заключенном между УК и собственниками. Необходимо отметить, что при этом взносы на капитальный ремонт уплачиваются на специальный счет регионального оператора, УК не может быть получателем этих средств.
Если способ формирования фонда капитального ремонта собственниками не выбран до 1 июля 2014 года, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта многоквартирного дома на счете регионального оператора. Региональный оператор принимает на себя обязанность обеспечить проведение капитального ремонта в соответствии с региональной программой и его финансирование за счет средств фонда капитального ремонта данного дома, а также может использовать для ремонта одних домов средства, сформированные из взносов собственников помещений в других домах, расположенных в пределах муниципального образования. Региональный оператор выставляет собственникам платежные документы на оплату взносов, выполняет функции технического заказчика, разрабатывает проектно-сметную документацию, отбирает в установленном нормативным правовым актом субъекта РФ порядке подрядную организацию для проведения капитального ремонта, обеспечивает контроль за проведением работ и приемку выполненных работ, их финансирование, ведет исковую работу с неплательщиками.
Владельцами специального счета могут быть товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы, региональный оператор.
Собственники помещений в многоквартирном доме должны принять решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта на общем соб­рании.
Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем 20 млрд руб. А если владелец специального счета — региональный оператор, то к этому требованию добавляется еще одно требование: осуществление деятельности на территории данного региона.
Кредитные организации, в которых открывает счет региональный оператор, выбираются на конкурсной основе, и к ним предъявляются такие же требования по величине капитала. Также предусмотрена возможность открытия региональным оператором счетов в финансовых органах субъектов РФ. Владелец специального счета в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета обязан представить в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений о принятии решений и справки банка об открытии специального счета.
Выбранный способ формирования фонда капитального ремонта должен быть реализован в срок, установленный органом государственной власти субъекта РФ, но не более чем в течение двух месяцев после официального опубликования утвержденной в установленном законом субъекта РФ порядке региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта. При выборе способа формирования фонда капитального ремонта па специальном счете, владельцем которого является ТСЖ или иной специализированный кооператив, данные организации в указанный срок должны открыть специальный счет в выбранном собственниками банке (специальный счет открывается банком при предъявлении документов, предусмотренных банковскими правилами, в том числе оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме). Специальный счет открывается на имя лица, указанного в решении общего собрания. Открытие специального счета осуществляется за счет собственников.
Кстати, если открыт специальный счет, то на него же начисляется и банковский процент. Если же деньги перечисляются региональному оператору, то в этом случае процентные ставки не предусмотрены.
Собственники, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта. Уплата собственником помещения в многоквартирном доме взноса на капитальный ремонт на счет регионального оператора после получения им проекта такого договора считается его заключением.
Решением общего собрания собственников помещений МКД по вопросу проведения капитального ремонта общего имущества в данном МКД должно быть определено лицо, которое от имени всех собственников будет участвовать в приемке выполненных работ и подписывать соответствующие акты.
Также общее собрание собственников помещений МКД может принять решение о привлечении кредита на выполнение капитального ремонта, порядке его погашения, уплате процентов.
С 1 ноября 2014 года в квитанциях за коммунальные услуги появится еще одна графа – на капремонт, и собственники начнут уплату ежемесячных взносов. Минимальный взнос на капитальный ремонт в 2014 год составляет 5,32 руб. за один квадратный метр общей площади помещения (жилого и нежилого).